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2.4 协议出让方式及程序
　　■协议出让的组织实施管理
　　　☆由市、县国土资源管理部门组织实施
　　　☆建立协议出让中的重大事项集体决策制度
　　■协议出让的范围（五种情况）
　　　☆各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地）
　　　☆原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外
　　　☆划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外
　　　☆出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式
　　　☆通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的
　　协议出让的类型（五种类型）
　　　☆政府供地环节的协议出让
　　　　▼集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地
　　　　▼政府收回收购的国有建设用地
　　　☆原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让
　　　☆划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让
　　　☆出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让
　　　☆出让建设用地使用权续期申请办理协议出让
　　■协议出让最低价
　　　☆为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制标准
　　　☆标准
　　　　▼不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）
　　　　▼不得低于所在级别基准地价的70%
　　■协议出让的程序
　　　☆拟定并批准协议出让最低价
　　　☆市、县国土部门编制土地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布
　　　☆申请人向土管部门提出意向用地申请，政府接受申请时间不少于30日
　　　☆市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价
　　　☆市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同
　　　☆合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日
　　　☆受让方支付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取国有土地使用证
　　协议土地改变为经营性用途的处理
　　　☆取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意
　　　☆签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同
　　　☆补交相应的出让金
　　　☆办理土地使用权变理登记手续
　　协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给以行政处分
　　　☆不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的
　　　☆确定出让底价时未经集体决定的
　　　☆泄漏出让底价的
　　　☆低于协议出让最低价出让建设用地使用权的
　　　☆减免建设用地使用权出让金的
　　　2.5 协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别

区别项目	招拍挂	协议
适用范围不同	经营性用地用招拍挂	除此之外的才用协议，适用于政府的优惠扶持项目
出让金形成方式不同	竞争形成	与政府协商
最低价确定的原则不同	根据土地估价结果和政府产业政策综合确定	不低于开发费用之和 不低于基准地价的70%

　　　　2.6 出让合同
　　■出让合同的概念
　　　☆指土地出让方（国家）与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议
　　　☆由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
　　出让合同的特征
　　　☆是出让双方当事人之间权利义务关系的协议
　　　☆出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门
　　　☆受让方一般为境内外公司组织与个人
　　　☆出让合同对转让合同起着制约作用（如用途和期限）
　　■出让合同的内容（物权法中规定的少，而具体操作中规定的多）
　　　☆土地状况
　　　☆土地用途及使用年限
　　　☆建设规划设计条件
　　　☆动工开发期限
　　　☆出让金额及支付方式
　　　☆开发进度与分期投资额度
　　　☆违约责任
　　　☆其他条款
　　■出让双方的权利义务
　　　☆出让方权利义务
　　　　▼对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿
　　　　▼对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地
　　　　▼应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料
　　受让方权利义务
　　　　▼对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿
　　　　▼可办理土地登记，领取土地使用证
　　　　▼可按规划要求开发利用土地
　　出让合同的变更和解除
　　　☆变更－较为多见的是改变土地用途
　　　　▼应取得土管部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金
　　　☆解除－多见于双方违约或土管部门收回土地
　　3.国有土地租赁
　　3.1 租赁的概念与范围
　　■概念
　　　☆国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为
　　　☆是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式
　　■范围
　　　☆划拨用地可不实行租赁
　　　☆改变后不再符合划拨用地的，可实行租赁
　　　☆经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁
　　　☆非经营性开发的，可实行租赁等有偿使用方式
　　　☆国企破产出售时，原划拨土地采取出让方式处置，不实行租赁
　　■范围的归纳
　　　☆经营性房地产开发用地不能租赁
　　　☆国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置不能租赁
　　　☆其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式
　　3.2 租赁方式（与出让方式基本相同）
　　■招标（提倡）
　　■拍卖（提倡）
　　■挂牌
　　■协议
　　3.3 租赁期限
　　■短期租赁－年限不超过5年
　　■长期租赁－5 年以上，法定出让年限以下
　　3.4 租赁合同
　　■租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门与土地使用者签订合同
　　3.5 承租土地使用权的权能（四项权能）
　　■转租－承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利
　　■转让－承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系
　　■抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租赁合同同时转让
　　■承租人优先受让权－承租人优先办理出让
　　3.6 承租土地使用权的收回
　　■国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿
　　■承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回
　　■承租土地使用权期满未续期的，无偿收回
　　4.国有土地使用权作价出资（入股）或授权经营
　　4.1 适用范围
　　■一般规定
　　　☆对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，可采用
　　■分类规定
　　　☆涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨
　　　☆对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业，主要采用授权经营和国家作价出资入股
　　　☆对一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式
　　　☆承担国家计划内重点技术改造项目的，可划拨，也可作价出资
　　4.2 报批程序
　　■改制企业制订土地资产处置总体方案，并经土地主管部门核准
　　■委托土地估价，制订具体方案
　　■企业向土地主管部门申请初审，出具意见
　　■持相关资料到土管部门办理备案和土地资产处置审批
　　■办理土地变更登记