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第二节　国有建设用地使用权划拨和有偿使用


　　1.国有建设用地使用权划拨
　　1.1 划拨的含义
　　　■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为
　　　■划拨的最低权限在县级人民政府
　　1.2 划拨的范围
　　　■国家机关用地和军事用地
　　　■城市基础设施用地和公益事业用地
　　　■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
　　　■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）
　1.3 划拨程序
　　　■申请（设计任务书＋年度建设计划＋建设用地规划许可证）
　　　■审批
　　　■拨地
　　　■发证
　　1.4 划拨土地使用权的管理
　　　■划拨土地转让、出租、抵押的条件
　　　　☆土地使用者为公司企业、经济组织和个人
　　　　☆有国有土地使用证
　　　　☆具有地上建筑物的合法的产权证明
　　　■划拨土地转让（两种方式）
　　　　☆受让方办理土地出让手续，缴纳出让金
　　　　☆不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家
　　　■划拨土地出租
　　　　☆划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家
　　　■划拨土地抵押
　　　　☆房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格
　　　　☆因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价
　　　■未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的
　　　　☆政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款
　　　■凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理
　　2.国有建设用地使用权出让
　　　2.1 出让的方式和特征
　　　■概念
　　　　☆国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者
　　　■出让的方式（4种方式）
　　　　☆招标（竞争性）
　　　　☆拍卖（竞争性）
　　　　☆挂牌（竞争性）
　　　　☆协议（非竞争性）
　　　■出让的规定
　　　　☆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让
　　　　☆严格限制以划拨方式设立建设用地使用权
　　　　☆采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定
　　　■出让的特征（5大特征）
　　　　☆土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让）
　　　　☆出让使用权有使用期限
　　　　　▼居住用地 70年
　　　　　▼工业用地 50年
　　　　　▼教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年
　　　　　▼商业、旅游、娱乐用地 40年
　　　　　▼综合或者其他用地 50年
　　　　☆使用权出让是有偿的－土地使用权出让金
　　　　☆建设用地使用权可分别设定－地表、地上、地下分设
　　　　☆土地使用者权利范围有限－地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立
　　


　　2.2 出让金
　　　■指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用
　　　■在签订出让合同后60日内支付　　
　　2.3 招标、拍卖、挂牌出让程序
　　2.3.1 前期的共同程序（五步）
　　　■编制出让文件
　　　■发布出让公告－至少在开始前20日
　　　■出让公告的内容
　　　　☆出让人的情况
　　　　☆出让宗地的情况
　　　　☆投标人、竞买人的资格要求及申请办法
　　　　☆索取出让文件的办法
　　　　☆时间、期限、竞价方式
　　　　☆确定中标人、竞得人的标准和方法
　　　　☆投标、竞买保证金
　　　　☆其它事项
　　　■出让底价的确定
　　　　☆可有底价也可无底价
　　　　☆根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价
　　　　☆出让底价不得低于国家规定的最低标准
　　　　☆集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金
　　　■资格审查
　　　　2.3.2 出让中期招标、拍卖、挂牌各自的程序

出让方式	程 序
招标	投标 开标 评标 中标
拍卖	主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地的情况 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度（可以无底价，必须明示） 主持人报出起叫价 竞买人举牌应价或者报价 主持人确认该应价后继续竞价 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交 主持人宣布最高应价者为竞得人
挂牌	在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布时间不少于10个工作日 符合条件的竞买人填写报价单报价 出让人确认该报价后更新显示挂牌价格 挂牌主持人在挂牌截止时间确定竞得人 挂牌截止由主持人主持确定

　　
　　【重点难点】
　　　■关于投标
　　　　☆投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动
　　　　☆评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数
　　　　☆中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人
　　　■关于拍卖
　　　　☆在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
　　　■挂牌竞价规则
　　　　☆只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交
　　　　☆有两个及以上的竞买人，出价高者成交
　　　　☆报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外
　　　　☆挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交
　　　■关于投标、竞买保证金的处理
　　　　☆中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款
　　　　☆其它人的在活动结束后5个工作日内退还，不计利息
　

　　2.3.3 后期的共同程序－建设用地使用权的受让
　　　■中标通知书或成交确认书的签订－具有法律效力
　　　■出让合同的签订，5个工作日内退还保证金
　　　■出让结果的公布－10个工作日内
　　　■建设用地使用权证书的领取－必须全部付清出让金