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第二章　房地产征收征用

　　

第一节　房地产征收征用概述


　　1.房地产征收概述
　　1.1 房地产征收的概念
　　■是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为
　　■本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）
　　■征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权
　　1.2房地产征收的类型
　　■集体所有的土地征收－土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）
　　■单位、个人的房屋及其他不动产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）
　　☆国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）
　　☆集体土地上的房屋征收（集体土地上房屋拆迁）
　　☆其他不动产征收
　　1.3 房地产征收的限制条件（三条件）
　　■征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收
　　■征收必须严格依照法律规定的权限和程序
　　■政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿

　　2.房地产征用概述

　　2.1 征用的概念和限制条件
　　■概念
　　☆指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）
　　■限制条件
　　☆征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用
　　☆征用应符合法律规定的权限和程序
　　☆使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿
　　2.2 征用的特征
　　■征用必须是因紧急需要（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）
　　■国家必须依法行使征用权－专属于政府的权力
　　■不转移所有权－只转移使用权，用后返还
　　■既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）
　　2.3 征收与征用的异同
　　■共同点（两点）
　　☆强制性，都不必得到财产所有权人的同意
　　☆补偿性，都应给予补偿
　　■区别（四点）

	征 收	征 用
前提条件不同	为了公共利益需要	因抢险、救灾等紧急需要
适用对象不同	限于不动产	动产、不动产均适用
所有权转移不同	所有权转移	所有权不变，使用权转移
补偿不同	法律规定	双方依据法律规定协商确定