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第四节　国有建设用地使用权出租

1.国有建设用地使用权出租的条件和程序
　　■条件
　　　☆出让方式取得的土地使用权
　　　☆以转让方式取得的土地使用权
　　　☆以下划拨土地经批准也可以出租
　　　　▼土地使用者为公司企业、经济组织和个人
　　　　▼有国有土地使用证
　　　　▼具有地上建筑物的合法的产权证明
　　　　▼补签了出让合同，补交了出让金
　　■建设用地使用权出租的限制条件
　　　☆土地使用权出租必须签订租赁合同
　　　☆未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租
　　　☆出租必须办理租赁登记
　　建设用地使用权出租的程序
　　　☆申请
　　　☆审批
　　　☆签订合同
　　　☆办理登记
　　2.国有建设用地使用权租赁合同
　　■标的
　　　☆建设用地使用权
　　■租期
　　　☆要约定期限也可不约定
　　　☆－不得超过土地使用权的剩余年限
　　　☆土地使用权届满，土地租赁合同自然终止
　　■租金标准及支付期限、方式
　　　☆双方协商确定
　　■土地使用条件
　　　☆必须符合土地出让合同的规定
　　　☆如需改变，必须由出租人向土管部门申请
　　■土地用途
　　　☆符合出让合同规定的用途
　　■双方权利义务
　　　☆出租方权利
　　　　▼收取租金
　　　　▼监督承租方使用
　　　　▼依法收回出租土地
　　　☆出租方义务
　　　　▼交付土地及地上建筑物等及保障义务
　　　　▼修缮义务
　　　　▼妨害除去义务（不论原因是谁所致）
　　　　▼出租人继续履行出让合同
　　　☆承租方权利
　　　　▼合法使用租赁物的权利
　　　　▼要求保障正常、有效使用租赁物的权利
　　　☆承租方义务
　　　　▼保管义务
　　　　▼支付租金义务
　　　　▼租赁标的物返还义务
　　■其它条款
　3.国有建设用地使用权出租与土地使用权出让、转让、抵押的区别
　　■出租与出让的区别
　　　☆出让是一级市场行为，出租是二三级市场行为
　　　☆出让的主休是国家，具有垄断性特点，而出租的主体是通过出让或转让方式取得土地使用权的使用权人
　　出租与转让的区别
　　　☆转让土地使用权人改变，出租不改变原土地使用权人
　　　☆转让时，房随地走，房的所有权随地的使用权转移而转移，而出租时，房的所有权不发生变化
　　　☆转让可以有偿也可以无偿，而出租必须是有偿的
　　■出租与抵押的区别
　　　☆抵押是不转移占有，而出租是转移占有
　　　☆出租是独立的主合同行为，而抵押是担保从合同行为
　　　☆抵押后是否返还土地取决于债务是否偿还，而出租结束后，土地必须返还