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第三节　房地产征收的权限和程序（程序必须合法）


　　1.集体土地征收程序（五步）
　　1.1 申请
　　■申请主体－任何申请集体用地的单位和个人，必须先将土地转为国有，但三个除外
　　☆乡镇企业用地
　　☆农民宅基地
　　☆乡镇村公共设施和公益事业用地
　　■申请形式（两种形式）
　　☆根据总体设计一次申请
　　☆分期建设的根据可研报告确定的方案分期申请
　　■向哪个部门申请
　　☆向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请，提交《建设用地申请表》
　　■《建设用地申请表》附件
　　☆建设单位资质证明－主体证明
　　☆项目可行性研究报告批复或其它批准文件－项目批准文件
　　☆建设项目用地预审报告
　　☆初步设计或其他有关批准文件
　　☆建设项目总平面布置图
　　☆占用耕地，必须提出补充耕地方案
　　☆建设项目位于地质灾害易发区的，提供地质灾害性评估报告
　　1.2 审查（由土地行政主管部门进行审查）
　　■在可研阶段，提出建设项目用地预审报告
　　■在报批阶段，市县土管部门拟订或编制“一书四方案”（收到申请之日起30日内）
　　☆农用地转用方案
　　☆补充耕地方案
　　☆征收土地方案
　　☆供地方案
　　☆建设项目用地呈报说明书
　　▼ 土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图
　　▼ 勘测定界图及勘测定界技术报告
　　▼ 地籍资料或其他土地权属证明材料
　　▼ 土地有偿使用合同及说明
　　▼ 城市规划图和村庄集镇规划图
　　■报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查
　　■上级土管部门再报同级人民政府审核
　　■再逐级上报有批准权的人民政府，将资料送同级土管部门审查
　　1.3 批准（针对四方案）－5日内发出批复
　　■农用地转用方案和补充耕地方案的条件
　　☆符合土地利用总体规划
　　☆确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标
　　☆占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积质量符合规定要求
　　☆单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件
　　■征收土地方案的条件
　　☆被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的
　　☆补偿标准符合法律、法规规定的
　　☆需要安置人员的安置途径切实可行
　　■供地方案符合条件
　　☆符合国家的土地供应政策
　　☆申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求
　　☆划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件
　　☆以有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定
　　☆只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确
　　以北京为例，获得的政府土地批文为北京市人民政府《关于×区（县）×年度×项目建设用地征地的批复》
　　1.4 公告
　　■由被征地所在地的市县人民政府组织实施，并组织公告
　　■公告的内容
　　☆批准征地机关的批准文号
　　☆征收土地的用途、范围、面积
　　☆征地补偿标准和农业人口安置办法
　　☆办理征地补偿的期限
　　1.5 征收补偿
　　■具体内容见第四节
　　2.集体土地征收的审批（双审批，先农地转用审批，后征地审批）
　　2.1 农用地转用审批－用途变化

项目批准单位	土地审批单位
省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目 国务院批准的建设项目	国务院
为实施规划而农地转为建设用地的	由原批准土地利用总体规划的机关批准
已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地	市县政府
其它项目	省级政府

　　2.2 土地征收审批－所有权变化（国务院和省级两级审批）
　　■国务院批准的项目
　　☆所有的基本农田
　　☆基本农田以外的耕地超过35公顷的（525亩）
　　☆其他土地超过70公顷的（包括耕地和其它土地之和超过70公顷的）（1050亩）
　　■省级政府批准的项目
　　☆除由国务院批准之外的其它土地
　　☆必须同时报国务院备案