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第二节　供求理论


1.房地产需求
1.1 房地产需求的含义
　　■房地产需求
　　☆是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量
　　■需求的两条件（需求与需要的区别）
　　☆消费者愿意购买，即有购买的欲望
　　☆消费者能够购买，即有支付能力
　　■房地产市场需求
　　☆是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和

　　1.2 决定房地产需求的因素（五因素）
　　■房地产价格水平－反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）
　　■消费者的收入水平－正相关
　　■消费者的偏好
　　■相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）
　　☆替代品－需求反向变化（商品房与经济适用房）
　　☆互补品－需求同向变化（住宅与配套设施）
　　■消费者对未来的预期－买涨不买跌不买跌。

　1.3 房地产需求曲线
　　 
    ■一般商品的需求量与价格呈逆相关关系
　　■价格上升，需求减少,价格下降，需求增加
　　■需求曲线的变动（两种变化）
　　　☆沿需求曲线的变动－价格发生变化
　　　☆需求曲线的平移－价格以外的因素发生变化
　　
　　2.房地产供给
　　2.1 房地产供给的含义
　　■房地产供给
　　　☆房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量
　　■形成供给的条件（两条件）
　　　☆愿意供给
　　　☆有能力供给
　　■房地产市场供给
　　　☆指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和
　　■潜在供给量
　　　☆潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量

　　2.2 决定房地产供给的因素
　　■该种房地产价格水平－正相关
　　■该种房地产开发建设成本－反相关
　　■该种房地产开发技术水平－正相关
　　■房地产开发商对未来的预期－看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给

　　2.3 房地产供给曲线
　　
　　■房地产供给量与价格之间正相关
　　■价格上升，供给增加，价格下降，供给减少
　　■供给曲线的变动（两种变化）
　　　☆沿供给曲线的变动－价格发生变化
　　　☆供给曲线的平移－价格以外的因素发生变化
　　3.房地产均衡价格
　　
　　■均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格
　　■供给不变时
　 　☆需求增加，则价格上涨
　 　☆需求减少，则价格下跌
　　■需求不变时
　　　☆供给增加，则价格下降
　　　☆供给减少，则价格上涨
　　4.房地产供求与价格关系的特殊性－难以形成统一市场
　　■全国房地产总的供求状况
　　■本地区房地产总的供求状况
　　■全国同类房地产的供求状况
　　■本地区同类房地产的供求状况