第一章 房地产经济基本理论 第一节 区位理论
1.区位和区位理论
1.1 区位的含义
■区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）
■还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映
1.2 区位的特征（四特征）
■综合性
☆自然区位
▽天文区位（经纬度）
▽自然地理区位
☆社会区位
▽经济区位
▽文化区位
▽政治区位
■确定性
☆方位
☆距离
■层次性
☆大位置
☆小位置
☆地址
☆微位置
■历史性
☆地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁
☆区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因
1.3 房地产区位的含义*
■概念
☆指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系
■要素（四要素）
☆位置
▽坐落－所在具体地点
▽方位－方向和位置
▽距离－与有关场所的距离的远近
▽朝向－正门或房间窗户正对的方向
▽楼层－所在的楼层
☆交通－通达性
▽可及性－从外到达该宗地
▽便捷性－从该宗地去往其他地方
☆周围环境和景观
▽自然环境
▽人文环境
▽景观
☆外部配套设施
▽基础设施－道路、供水、供电、供气、供热、通讯等（必需条件）
▽公共服务设施－教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等
■位置与区位的关系
☆房地产不可移动，其位置固定不变
☆任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化
1.4 区位理论的概念
■概念
☆区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）
■主要理论（四大理论）
☆农业区位论－在城市周围农业区位如何布局
☆工业区位理论－工业企业如何布局
☆中心地理论－城市之间如何布局
☆城市空间理论－城市内部各用地功能如何布局
2.农业区位理论
2.1 杜能孤立国理论的前提
■只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝
■城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品
■运输工具只有马车
■农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比
■经营者以获取最大经济收益为目的
2.2 杜能农业区位理论的主要内容
■农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定
■农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和
■经营者的利润为P=V-（E+T）
■经营者追求利润最大化
■Ｖ（销售价格）和Ｅ（生产成本）是常数
■P+T=V-E=k
■利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小
■如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润（核心内容） 2.3 杜能农业区位理论的结论－杜能圈（以城市为中心呈同心圆分布）
■自由农作区，生产易腐难运的农产品
■林业区，生产木材
■谷物轮作区，生产粮食
■草田轮作区，提供谷物与畜产品
■三圃农作制区
■畜牧业区
2.4 杜能圈的修正模型（两修正）
■考虑河流的影响－水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着河流两岸延伸至边界
■考虑其它城市的影响－各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形
3.工业区位理论
3.1 韦氏工业区位论的假设条件
■均质国家与地区，只考虑经济因素
■工业原料、燃料地点固定且已知
■工业产品的消费地和范围已知，需求量不变
■劳动力不能流动，价格已知，供给充裕
■运费是重量和距离的函数
■讨论同一产品
3.2 以运输成本定向的工业区位分析
■工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地
■运费的大小主要取决于运输距离和货物重量
■主要考虑原材料的运费和制成品的运费
■工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）
■原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量
■原料指数
☆遍布性原料 0
☆纯原料 1
☆失重性原料 大于1
☆原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近
☆原料指数越小，生产厂应选在离市场越近
■案例（矿石冶炼生产针）
3.3 劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）
■工业企业的选址追求运输成本与劳工成本总和的最低
■如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移
■劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本
■劳工系数＝劳工成本指数/需运输的总重量
■劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方
3.4 集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）
■集聚因素（两类）
☆生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素
▽规模扩大
▽分工合作
☆社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素
▽交通资源
▽企业相邻获得额外利润
■分散因素
☆取决于集中与分散的比较利益大小
4.中心地理论
4.1 基本概念
■中心地－指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点
■中心性－一个中心地对周围地区的影响程度
■需求门槛－中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平（商业设施出现）
■商品销售范围－消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径
4.2 克氏中心地理论的假设条件
■均质平原与无差异性的居民
■交通费用与距离成正比
■厂商和消费者均为经济人
■货物可自由流动
4.3 克氏中心地理论的结论－六边形市场
■各厂商的销售范围为圆形
■新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止
■各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商
■形成六边形的市场区域
4.4 克氏市场等级序列－多种商品与不同档次
■高级商服中心，提供高中低级商品和服务
■中级商服中心，提供中低级商品和服务
■低级商服中心，提供低级商品和服务
■需求门槛和服务范围由高到低，由大到小
5.城市空间结构理论（四种理论）
5.1 同心圆理论－伯吉斯与巴布科克
■伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列
■城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展
☆中心商业区
☆过渡地带
☆工人住宅区
☆高收入阶层住宅区
☆通勤人士住宅区
■巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式
5.2 扇形理论－霍伊特
■核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展
5.3 多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼
■一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生
■多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心
■形成城市多中心的因素
☆活动的相互依赖性
☆活动互补互利，自然集聚
☆交通原因排斥与自己的集结
☆高地价房租排斥较低品质使用
5.4 中心商务区土地利用模式－墨菲、万斯
■三项指标
■CBD土地利用空间结构（4个圈层）
☆零售业集中区
☆多层建筑集中区
☆办公区
☆商服活动区
【总结与对比】
■区位选择的原则
☆地租和生产成本和运输成本总和最小的地方
■三种区位论的实质与前提假设
实质
假设
农业区位论
在城市周围农业区位布局的原则
只有一个城市，且是孤立国
运输工具只有马车
孤立国环境均质，且与外部隔绝
农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比
经营者以获取最大经济收益为目的
工业区位论
找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据
均质国家与地区，只考虑经济因素
工业原料、燃料地点固定且已知
工业产品的消费地和范围已知，需求量不变
劳动力不能流动，价格已知，供给充裕
运费是重量和距离的函数
讨论同一产品
中心地理论
找出城市的分布规律
均质平原与无差异性的居民
交通费用与距离成正比
厂商和消费者均为经济人
货物可自由流动
