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也谈拆迁评估的特点与评估方法的选择
[ 作者:邱英林  来自:《中国资产评估》杂志  点击数:3233 ]

        随着我国市场经济的发展,建筑拆迁已成为城市建设及新农村建设中的一项重要工作。2001年,国务院为此发布了《城市房屋拆迁管理办法》和《认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定》的通知。我省的人大常委会也于2006年9月对《山东省城市房屋拆迁管理条例》及其它配套文件进行了修订。本文拟结合对华电国际莱州发电厂建设建筑拆迁中的评估工作体会,对几个与拆迁评估工作有关的问题作一些探讨,期望扩大共识,使这方面评估方法的选用更加科学合理。
        一、本拆迁评估项目的特点
        1、此拆迁评估项目中,涉及户数较多、工作量大,需要解决的问题也较为复杂。
    华电国际莱州发电厂建设项目,选址于山东省莱州市金城镇海北嘴村西北角,其海边为渔港与水产养殖区。整个建设项目占地八百多亩,涉及拆迁户一百四十多家。拆迁对象包括住宅、企业、渔港、水产养殖区设施以及饭店、商店、公安边防工作站等各类建筑。由于拆迁对象的地理环境较为特殊,建筑形式也种类繁多(如水产养殖区的挡浪坝是由各个养殖户各自设计建造的,无统一规划,结构都各不相同,造价也相差悬殊;再如水产养殖区的分级还需要进行确认等),种种因素都导致拆迁评估工作复杂程度的增加。
        2、此建设项目中的拆迁评估是拆迁工作中的主要矛盾。
    拆迁人、被拆迁人、政府三方之间的矛盾最终都集中到了评估机构出具的评估报告上。随着《物权法》的实施,拆迁人与政府都希望依靠评估机构出具的评估报告的说服力,因此,评估工作成了影响建设项目拆迁进度的关键。
        3、评估方法的选用需要因地制宜。
    建设部2003年《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定房屋拆迁时的价值评估一般采用市场法,但本拆迁范围所处位置是一个较为偏僻的小渔港,能够符合市场法应用条件,找到与所评估建筑相同、相似的市场交易案例并不容易。并且,本拆迁范围中非商品房的土地价格完全由政府控制,因此,采用房地合一的市场法进行评估更受到限制。   
    而拆迁范围内的一家饭店,其土地已经具备商用土地的产权证,经营效益也较好,显然适于采用收益法进行评估。此外,本拆迁范围内海边有大量的无证房屋,其评估方法的选用显然需要进行特殊考虑。
        4、拆迁评估的结果必须达到统一和合理。
        在本拆迁范围中有很多拆迁户拥有相同类型的建筑。如各水产养殖场的大棚只是檐高不同与建设时间不同,建筑结构与所采用材料都是相同的。本拆迁范围内各类办公用房的建筑结构也大同小异。因此,在评估中,不能偏听房主对其建筑结构和隐蔽工程的夸大,需要采用一致的标准评估其价值。而对于一些结构特殊的建筑,评估人员需要特殊对待。如果评估结果因草率马虎导致不公正,则立即可能诱发拆迁户的不满,从而使拆迁工作受阻。
        二、评估方法的选用
        在此拆迁评估项目中,我们采用了多种评估方法。
        (一)市场法
        根据有关规定,城镇房屋拆迁评估价格应以市场价值为准,这是合理的评估价值基准。从法律上来看,拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体,拆迁补偿应符合公平原则。即便是为改善城市居民生活条件与居住环境的公益性拆迁,也不应牺牲拆迁户的个人利益。拆迁人占有拆迁户的房屋,给予的补偿应该是一种购买行为,是拆迁人购买拆迁户的房屋。这种购买应体现等价交换的原则,其价值量应以市场价值为基准。拆迁户得到的拆迁补偿款应能在市场上另行购买一套同样条件、质量和面积的房屋。
        评估不动产的市场价值,最适用的评估方法是市场法。但不动产市场法的应用需要具备一定的条件,并应注意若干问题。
        一是市场法需要有一个充分发育活跃的市场,二是评估比较中,参照物与被评估资产是可比较的,三是不动产采用市场法必须是房地合一的评估。可同时满足这三个条件的拆迁不动产大部分是城市中拆迁的商品房,对于不动产交易市场不活跃的农村和乡镇,评估师采用市场法时应特别谨慎,选用的参照物及各种参数要认真权衡,多加分析,防止评估结果出现背离客观实际的现象。
        本拆迁范围中海岸边有一栋新建不久的二层欧式别墅,属于商品房,土地证、房权证俱全,建筑装饰也档次较高。但在该拆迁范围中,缺少采用市场法进行评估类似建筑的交易参照案例,我们最后选择了离拆迁区域不远的三山岛的别墅交易价格作为参照案例,然后进行区域修正、建筑年限修正、建筑档次修正等,得出了较合理的评估价值,并得到了拆迁双方的认可。
        (二)收益法
        在本拆迁范围内,有一个装饰档次较高的饭店,其土地使用权性质为商业用地,房权证书已明确标注为是饭店,工商营业执照和纳税证明俱全,年收益也比较可观。对其如采用市场法评估,难于寻找交易参照案例。如采用成本法评估,则可能因忽视了饭店的收益而得出较低的评估值。我们决定采用收益法进行评估。
        在本次采用收益法对饭店的评估中,由于有政府部门确定饭店的土地价格,因此是先根据饭店建筑与其土地的总收益,折现得出其总体价格,然后扣除土地价格,得出的即为饭店建筑的价格。
        (三)成本法
        在本拆迁评估中,由于市场法和收益法的应用受到各方面条件的限制,因此还是大量地使用了成本法。对于那些无证的房屋及构筑物,使用成本法评估则更为必要。
        但在采用成本法进行拆迁评估中,应注意一些具体问题,并要对这些具体问题进行具体分析。
        如一栋已使用30年的砖木结构的起脊瓦房,其居住功能并不比新建住房低多少,如采用年限法评估则会很不合理。我们依据原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准(试行)》[城住字[1984]678号]中的基本规定,进行现场勘查打分,再进行功能系数修正,得出评估值。评估结果符合国家拆迁条例规定的精神,并得到了拆迁双方当事人的认可。
        又如本建设项目拆迁户数多、评估工作量大,为了防止不同房屋评估价值出入较大,我们设定了拆迁房屋的标准重置成本。在这一标准重置成本中,列出了不同建筑档次房屋的各承重构件、门窗、水电暖设施与装饰的各类标准成本单价。在评估中,我们通过相应调整和修正,得出其所评估建筑物的重置单价,从而得出评估值。
        对于非商用性质却在进行商业经营的房屋建筑,如小商店、小饭店、机动车修理铺等,只要其能提供工商经营许可证和税务纳税证明的,我们在采用成本法评估时,根据其收入给予了适当的收益补偿。
        对于海边几幢老人常年居住的住宅,无房权证和土地证,房屋本身质量也较差,如仅以成本法评估补偿价值,可能解决不了他们以后的居住问题。但这些房屋是老人们避风遮雨赖以生存的住处,根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》精神,我们积极建议华电国际莱州发电厂筹建处为他们新建住宅,最终使老人们得到了妥善安置。社会上也因此对此安置工作给予了良好的评价。 
      

    (作者单位:山东莱州宏正会计师事务所)

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