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抵押贷款评估中应明确的问题
[ 作者:王明珠  来自:《中国资产评估》杂志  点击数:3610 ]

        银行及非银行金融机构对外贷款偿还的担保已经大多需要抵押,仅以信用担保的贷款越来越少。以抵押来融通资金是银行及非银行金融机构最重要的业务之一。在抵押贷款中,抵押物的产权人为借款人,抵押权人(银行及非银行金融机构)在抵押人(借款人)不能按照贷款合同的规定按期偿还贷款时,有处理其抵押物的权力,以补偿贷款的损失。《国资企函发(1994)36号》文件早就规定,国有资产抵押时,必须进行评估,以确定抵押的底价。
        抵押物的真实价值,是资金提供者也是抵押权人普遍关心的问题。目前,我国抵押贷款的评估业务发展很快。本文拟对抵押贷款评估中的有关问题作一些探讨。
        一、抵押对象
        银行及非银行金融机构接受的抵押物包括。不动产、有价证券、机器设备及专利权等。这些抵押物中,由于房地产不可移动,不可隐藏,易于保管,不易损耗,难以灭失,产权易明晰且具有较好的保值性,因此成为抵押贷款中的主要抵押物。而其他抵押物由于没有房地产的这些优点,抵押的频率都低于不动产。其中,专利权、商标等知识产权的抵押贷款在我国才刚刚开始。如柯瑞生物医药技术有限公司凭借其蛋白多糖生物活性物质的发明专利权从交通银行北京分行成功获得了1 50万元的贷款。随着知识经济的发展,知识产权抵押贷款的评估业务将会越来越多。
        二、抵押贷款中要明确的几个概念
        1、评估价值:是评估人员根据抵押物的实际情况,结合当前市场行情,通过详尽的现场勘察,应用公允的评估方法确定出的抵押资产在评估基准日的参考价值。
        2、预计税费:是假设抵押物于评估时点交易时,按照国家有关交易税费标准所计算出的税费,主要用于协助银行确定抵押物未来可能发生处分时应缴纳的税费。
        3、抵押净值:是评估价值减去预计税费、抵押物处置时的拍卖费用、抵押物法定优先受偿款等之后的剩余价值。法定优先受偿款是法律规定优先于本次抵押贷款的受偿款额,包括抵押人拖欠的所抵押不动产的建筑工程款,抵押物本次抵押前已承担的抵押债务金额,以及其他法定优先受偿款。抵押净值即银行确定贷款额度的基数。
        4、贷款额度:贷款额度由银行根据贷款风险、抵押物的变现能力、市场行情及相关规定在抵押净值基础上进行确定。
        根据上述这几个概念,可以清楚评估价值不等于抵押净值及发放给抵押人的贷款额。这三者之间的关系为评估价值大于或等于抵押净值,抵押净值大于或等于贷款额度;抵押净值是在评估价值基础上得出的,而贷款额度是在抵押净值的基础上得出的。
        三、抵押贷款评估中应关注的问题
        1、抵押评估采用的价值标准
        在抵押贷款评估中,应采用什么样的价值标准,业内有众多的争议。一部分评估师认为应评估抵押物的市场价值或正常市场条件下的价值。而另一部分评估师认为应当评估其清算价值或变现价值。
        持清算或变现价值观点的评估师认为,依据担保法规定,“债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”而当债务人不履行债务时,银行往往只能通过变卖来行使处置权和收益权,该财产“持续使用”或“持续经营”的条件都已经不存在,因此,适用的评估价值标准只能是强制清算价值或变现净值。而市场价值往往可能高于清算价值,如果按照市场价值评估会高评抵押物的价值,从而加大了债权人的风险。
        而持市场价值或正常市场条件下价值观点的评估师认为:抵押物的价值评估是设定抵押物所有权及经营条件不发生变化的前提下而进行的价值鉴定。当需要抵押人以抵押物清偿债务时,应另行确定其价值,原评估值不能作为抵押物转让的价值依据。
        对以上两种观点,笔者认为采用哪种价值类型应取决于抵押贷款的合同期限,理由如下:  目前,抵押贷款评估报告的有效期一般为一年。当抵押贷款合同期限在一年以上时,若债务人不偿还贷款,银行通过变卖行使处置权和收益权时,评估报告使用时限也已经过期,评估师没有必要对评估报告有效期以后的变卖价格过多考虑。在这种情况下,评估适用于市场价值或正常市场条件下的价值。当抵押人到期不能偿还债务时,应另行聘请评估师对抵押物进行评估以确定变卖价值。反之,当抵押贷款合同的期限在一年以内,也就是说在评估报告的有效使用期内,银行通过变卖抵押物行使处置权和收益权时,可以谨慎考虑采用清算价值或变现净值。而如果抵押人的资信等级较高、未有到期不还贷款的先例,也没有任何证据表明其到期不能偿还贷款,也应考虑出具市场价值的评估报告。
        2、权属
        与其他目的的资产评估一样,抵押物的权属问题至关重要。评估人员必须对抵押物的权属进行仔细、谨慎的复核。原则上,抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异,要求抵押人对不一致的原因予以说明。抵押物最终产权文件尚未办妥之前,必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的所有权人必须与抵押人一致。评估师还必须验证产权证书原件,以避免抵押人将抵押物重复抵押贷款而造成抵押权人的损失(抵押物已抵押情况下权属证书上一般都会做登记)。如果抵押物的产权转让自他人,而产权证书还没有过户,则除了验证转让合同及付款凭证之外,还需要抵押人提供未过户原因的书面说明,并在评估报告中予以披露以提示报告使用者。
        3、资产的再抵押评估
        抵押物价值大于第一次抵押贷款的额度,抵押人还可以就抵押物的未抵押额度进行再一次抵押。例如:抵押物的评估价值是500万元,假设抵押价值不存在其他需要扣除的款项,银行抵押贷款率70%,则最高抵押贷款额度为350万元。抵押人第一次贷款100万元,则抵押人还可以就抵押资产第二次向银行申请不超过250万元的贷款。但即使在评估报告有效期内,如果第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长,抵押物价值已明显上涨或下跌,也必须重新评估其价值。然后在新评估价值的基础上确定贷款的总额度,在此总额度中减去第一次贷款的数额,则得出第二次贷款的允许额度。这一再抵押评估的背景必须在再抵押评估报告中披露。
        4、抵押不动产中以划拨方式取得的土地使用权的处置
        抵押不动产中的土地是以划拨方式获得的情况下,评估师一定要单独评估计算出应上缴的土地使用权出让金数额,然后在抵押不动产建筑与土地的整体评估价值中减去这一数额,才能得出抵押不动产的评估价值。这一划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金数额必须在评估报告中予以披露。
        此外,该数额应按照当地政府规定的标准计算。当地政府没有规定的,可参照类似不动产缴纳标准计算。
        5、抵押物未全部付清交易合同款的处置
        在抵押贷款评估中,很多抵押物存在着交易合同中的款项没有付清的情况。如建筑工程已完工并达到了可以使用的状态,但由于合同中规定留有质量保证金,而只有在保修期限过后,此保证金才全部付给施工单位。在此情况下,评估师应关注所评估抵押物尚欠的合同款项。另外,在评估抵押的在建工程时,应要求在建工程的承包人或发包人出具于评估基准日是否存在拖欠建筑工程款与拖欠数额的书面说明,并在评估报告中予以披露。
        6、抵押物价值评估的方法 
        抵押物价值评估应尽量采用两种以上的评估方法,以防止采用单一方法导致的价值偏离。如土地评估中的基准地价修正系数法,由于相关资料取得较为容易而成为广泛采用的一种方法,但基准地价修正系数法只能作为土地抵押评估中的一种方法,而不应是土地抵押评估中的唯一评估方法。
        四、案例
        某粮食加工企业为长期开发,以其不动产、在建工程与机器设备为抵押物,向国家开发银行申请贷款期为一年的贷款。
        由于此为十年期限的长期抵押贷款,当债务人到期不偿还贷款,银行对抵押物变卖时,必须重新进行抵押物的价值评估,因此,此次抵押物的评估中采用的价值标准应为市场价值。
        此外,评估师对所抵押在建工程的工程合同条款进行了分析,了解到该在建工程实际上已经完工,并达到了可使用状态,只是工程合同中规定的质量保证金还未支付,评估师在评估报告中应对这些调查分析后的情况进行披露。
      

     (作者单位:北京龙源智博资产评估有限责任公司黑龙江分公司)

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