枣庄地价 基准地价
第一节 基准地价内涵与更新方法
一、基准地价内涵的界定
基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。
薛城区基准地价内涵包括以下内容:
1、土地权利状况为完整的土地使用权。
2、价格构成:包括土地取得费、土地开发费、耕地占用税、土地管理费等有关税费、利息、利润、政府出让土地收益等。
3、容积率:设定标准容积率,商业用地1.5;住宅用地1.3;工业用地0.6。
4、土地使用年期为各类用地法定最高年期,即商业用地40年,住宅用地70年,工业用地50年。
5、平均开发程度设定:一级地为“六通一平”(包括通路、供电、通讯、供水、排水、供气以及场地平整);二级地“五通一平”(包括通路、供电、通讯、供水、排水以及场地平整);三、四级地“四通一平”(包括通路、供电、通讯、供水以及场地平整)。
6、基准日为2007年1月1日。
7、土地还原利率为6%。
表3-18 薛城区城区基准地价变化情况表
单位:元/平方米
年份 一级 二级 三级 四级 平均
价格 增幅
(%)
商业基准地价 2002年 660 429 330 198 339 137
2007年 1200 975 750 600 803
住宅基准地价 2002年 451 362 278 190 286 134
2007年 900 825 675 450 669
工业基准地价 2002年 315 210 165 120 174 38
2007年 360 275 230 190 241
表4-3 薛城区城区商业用地基准地价修正系数表
级别 一级 二级 三级 四级
因素 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣
距最近商服中心距离 1.35 0.68 0 -0.68 -1.35 1.80 0.90 0 -0.90 -1.80 2.25 1.13 0 -0.75 -1.50 1.95 0.98 0 -0.98 -1.95
商服繁华程度 1.62 0.81 0 -0.81 -1.62 2.16 1.08 0 -1.08 -2.16 2.70 1.35 0 -0.90 -1.80 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34
企业经营类别 0.72 0.36 0 -0.36 -0.72 0.96 0.48 0 -0.48 -0.96 1.20 0.60 0 -0.40 -0.80 1.04 0.52 0 -0.52 -1.04
临路类型 1.26 0.63 0 -0.63 -1.26 1.68 0.84 0 -0.84 -1.68 2.10 1.05 0 -0.70 -1.40 1.82 0.91 0 -0.91 -1.82
公交便捷度 0.81 0.41 0 -0.41 -0.81 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08 1.35 0.68 0 -0.45 -0.90 1.17 0.59 0 -0.59 -1.17
临街宽度 0.63 0.32 0 -0.32 -0.63 0.84 0.42 0 -0.42 -0.84 1.05 0.53 0 -0.35 -0.70 0.91 0.46 0 -0.46 -0.91
临街进深 0.36 0.18 0 -0.18 -0.36 0.48 0.24 0 -0.24 -0.48 0.60 0.30 0 -0.20 -0.40 0.52 0.26 0 -0.26 -0.52
临街状况 0.63 0.32 0 -0.32 -0.63 0.84 0.42 0 -0.42 -0.84 1.05 0.53 0 -0.35 -0.70 0.91 0.46 0 -0.46 -0.91
宗地形状 0.36 0.18 0 -0.18 -0.36 0.48 0.24 0 -0.24 -0.48 0.60 0.30 0 -0.20 -0.40 0.52 0.26 0 -0.26 -0.52
人流量 0.72 0.36 0 -0.36 -0.72 0.96 0.48 0 -0.48 -0.96 1.20 0.60 0 -0.40 -0.80 1.04 0.52 0 -0.52 -1.04
周围宗地利用状况 0.54 0.27 0 -0.27 -0.54 0.72 0.36 0 -0.36 -0.72 0.90 0.45 0 -0.30 -0.60 0.78 0.39 0 -0.39 -0.78
合计 9 4.50 0 -4.50 -9 12 6 0 -6 -12 15 7.50 0 -5 -10 13 6.50 0 -6.50 -13
表4-4 薛城区城区商业一级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
距最近商服中心距离 <200 200-400 400-600 600-800 >800
商服繁华程度 区域内有较多商场、饭店,商业设施多且集聚形成规模 区域内商服设施较分散,功能不很齐全 区域内商业设施较少、分散 区域内只有零星商服点 区域内有商服设施
企业经营类别 商铺 写字楼 超市 批发市场
街道类别 混合型
主干道 混合型
次干道 生活型
道路 交通型
道路 支路
公交便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通一般 交通不便捷 交通很不便捷
临街宽度 >20 15-20 10-15 5-10 <5
临街进深 <10 11-15 15-20 20-25 >25
临街状况 十字路口 丁字路口 两面临街 一面临街 不临街
宗地形状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
人流量 高 较高 一般 较低 低
周围宗地利用状况 商业 商业、公建 商业、住宅 住宅 其他
表4-5 薛城区城区商业二级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
距最近商服中心距离 <400 400-800 800-1200 1200-1600 >1600
商服繁华程度 区域内有较多商场、饭店,商业设施多且集聚形成规模 区域内商服设施较分散,功能不很齐全 区域内商业设施较少、分散 区域内只有零星商服点 区域内有商服设施
企业经营类别 商铺 写字楼 超市 批发市场
街道类别 混合型
主干道 混合型
次干道 生活型
道路 交通型
道路 支路
公交便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通一般 交通不便捷 交通很不便捷
临街宽度 >20 15-20 10-15 5-10 <5
临街进深 <10 11-15 15-20 20-25 >25
临街状况 十字路口 丁字路口 两面临街 一面临街 不临街
宗地形状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
人流量 高 较高 一般 较低 低
周围宗地利用状况 商业 商业、公建 商业、住宅 住宅 其他
表4-6 薛城区城区商业三级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
距最近商服中心距离 <600 600-1200 1200-1800 1800-2400 >2400
商服繁华程度 区域内有较多商场、饭店,商业设施多且集聚形成规模 区域内商服设施较分散,功能不很齐全 区域内商业设施较少、分散 区域内只有零星商服点 区域内有商服设施
企业经营类别 商铺 写字楼 超市 批发市场
街道类别 混合型
主干道 混合型
次干道 生活型
道路 交通型
道路 支路
公交便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通一般 交通不便捷 交通很不便捷
临街宽度 >20 15-20 10-15 5-10 <5
临街进深 <10 11-15 15-20 20-25 >25
临街状况 十字路口 丁字路口 两面临街 一面临街 不临街
宗地形状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
人流量 高 较高 一般 较低 低
周围宗地利用状况 商业 商业、公建 商业、住宅 住宅 其他
表4-7 薛城区城区商业四级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
距最近商服中心距离 <800 800-1500 1500-2200 2200-3000 >3000
商服繁华程度 区域内有较多商场、饭店,商业设施多且集聚形成规模 区域内商服设施较分散,功能不很齐全 区域内商业设施较少、分散 区域内只有零星商服点 区域内有商服设施
企业经营类别 商铺 写字楼 超市 批发市场
街道类别 混合型
主干道 混合型
次干道 生活型
道路 交通型
道路 支路
公交便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通一般 交通不便捷 交通很不便捷
临街宽度 >20 15-20 10-15 5-10 <5
临街进深 <10 11-15 15-20 20-25 >25
临街状况 十字路口 丁字路口 两面临街 一面临街 不临街
宗地形状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
人流量 高 较高 一般 较低 低
周围宗地利用状况 商业 商业、公建 商业、住宅 住宅 其他
表4-8 薛城区城区住宅用地基准地价修正系数表
级别 一级 二级 三级 四级
因素 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣
距最近商服中心距离 1.30 0.65 0 -0.65 -1.30 1.17 0.59 0 -0.59 -1.17 1.43 0.72 0 -1.11 -2.21 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25
环境质量状况 1.40 0.70 0 -0.70 -1.40 1.26 0.63 0 -0.63 -1.26 1.54 0.77 0 -1.19 -2.38 3.50 1.75 0 -1.75 -3.50
临路类型 1.20 0.60 0 -0.60 -1.20 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08 1.32 0.66 0 -1.02 -2.04 3.00 1.50 0 -1.50 -3.00
公交便捷度 0.80 0.40 0 -0.40 -0.80 0.72 0.36 0 -0.36 -0.72 0.88 0.44 0 -0.68 -1.36 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00
区域基础配套设施情况 1.60 0.80 0 -0.80 -1.60 1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 1.76 0.88 0 -1.36 -2.72 4.00 2.00 0 -2.00 -4.00
区域公用设施情况 1.70 0.85 0 -0.85 -1.70 1.53 0.77 0 -0.77 -1.53 1.87 0.94 0 -1.45 -2.89 4.25 2.13 0 -2.13 -4.25
宗地形状 0.60 0.30 0 -0.30 -0.60 0.54 0.27 0 -0.27 -0.54 0.66 0.33 0 -0.51 -1.02 1.50 0.75 0 -0.75 -1.50
景观状况 0.70 0.35 0 -0.35 -0.70 0.63 0.32 0 -0.32 -0.63 0.77 0.39 0 -0.60 -1.19 1.75 0.88 0 -0.88 -1.75
周围土地利用类型 0.70 0.35 0 -0.35 -0.70 0.63 0.32 0 -0.32 -0.63 0.77 0.39 0 -0.60 -1.19 1.75 0.88 0 -0.88 -1.75
合计 10 5 0 -5 -10 9 4.50 0 -4.50 -9 11 5.50 0 -8.50 -17 25 12.50 0 -12.50 -25
表4-9 薛城区城区住宅一级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
距最近商服中心距离 <300 300-500 500-800 800-1200 >1200
环境质量状况 临近公园,无水、声、气污染 临近集中绿地,无污染 无水、声、气污染 有轻度污染 污染严重
临路状况 混合型主干道 生活型主干道 生活型次干道 交通型次干道 交通型主干道、支路
公交便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通一般 交通不便捷 交通很不便捷
区域基础配套设施情况 区域配套设施完善,管道燃气集中供热 区域配套设施较完善,管道燃气或集中供热 区域配套设施一般 区域配套设施较少 区域配套设施少
区域公用设施情况 区域公用设施齐备 区域公用设施较齐备 区域公用设施一般 区域公用设施较差 区域公用设施差
宗地形状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
景观状况 邻公园、水系 邻公园、公共绿地 邻绿地 周围无绿地 邻嫌恶设施
周围土地利用类型 住宅 住宅、办公、科研 住宅、商业 商业、公建 其他
表4-10 薛城区城区住宅二级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
距最近商服中心距离 <500 500-800 800-1300 1300-1800 >1800
环境质量状况 临近公园,无水、声、气污染 临近集中绿地,无污染 无水、声、气污染 有轻度污染 污染严重
临路状况 混合型主干道 生活型主干道 生活型次干道 交通型次干道 交通型主干道、支路
公交便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通一般 交通不便捷 交通很不便捷
区域基础配套设施情况 区域配套设施完善,管道燃气集中供热 区域配套设施较完善,管道燃气或集中供热 区域配套设施一般 区域配套设施较少 区域配套设施少
区域公用设施情况 区域公用设施齐备 区域公用设施较齐备 区域公用设施一般 区域公用设施较差 区域公用设施差
宗地形状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
景观状况 邻公园、水系 邻公园、公共绿地 邻绿地 周围无绿地 邻嫌恶设施
周围土地利用类型 住宅 住宅、办公、科研 住宅、商业 商业、公建 其他
表4-11 薛城区城区住宅三级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
距最近商服中心距离 <800 800-1300 1300-1600 1600-2000 >2000
环境质量状况 临近公园,无水、声、气污染 临近集中绿地,无污染 无水、声、气污染 有轻度污染 污染严重
临路状况 混合型主干道 生活型主干道 生活型次干道 交通型次干道 交通型主干道、支路
公交便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通一般 交通不便捷 交通很不便捷
区域基础配套设施情况 区域配套设施完善,管道燃气集中供热 区域配套设施较完善,管道燃气或集中供热 区域配套设施一般 区域配套设施较少 区域配套设施少
区域公用设施情况 区域公用设施齐备 区域公用设施较齐备 区域公用设施一般 区域公用设施较差 区域公用设施差
宗地形状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
景观状况 邻公园、水系 邻公园、公共绿地 邻绿地 周围无绿地 邻嫌恶设施
周围土地利用类型 住宅 住宅、办公、科研 住宅、商业 商业、公建 其他
表4-12 薛城区城区住宅四级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
距最近商服中心距离 <1200 1200-1500 1500-2000 2000-2500 >2500
环境质量状况 临近公园,无水、声、气污染 临近集中绿地,无污染 无水、声、气污染 有轻度污染 污染严重
临路状况 混合型主干道 生活型主干道 生活型次干道 交通型次干道 交通型主干道、支路
公交便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通一般 交通不便捷 交通很不便捷
区域基础配套设施情况 区域配套设施完善,管道燃气集中供热 区域配套设施较完善,管道燃气或集中供热 区域配套设施一般 区域配套设施较少 区域配套设施少
区域公用设施情况 区域公用设施齐备 区域公用设施较齐备 区域公用设施一般 区域公用设施较差 区域公用设施差
宗地形状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
景观状况 邻公园、水系 邻公园、公共绿地 邻绿地 周围无绿地 邻嫌恶设施
周围土地利用类型 住宅 住宅、办公、科研 住宅、商业 商业、公建 其他
表4-13 薛城区城区工业用地基准地价修正系数表
级别 一级 二级 三级 四级
因素 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣
宗地行业性质 1.68 0.84 0 -0.84 -1.68 2.1 1.05 0 -0.56 -1.12 1.4 0.7 0 -0.63 -1.26 1.54 0.77 0 -0.8 -1.54
临路类型 2.4 1.2 0 -1.2 -2.4 3 1.5 0 -0.8 -1.6 2 1 0 -0.9 -1.8 2.2 1.1 0 -1.1 -2.2
距火车站距离 1.2 0.6 0 -0.6 -1.2 1.5 0.75 0 -0.4 -0.8 1 0.5 0 -0.45 -0.9 1.1 0.55 0 -0.6 -1.1
供水状况 2.16 1.08 0 -1.08 -2.16 2.7 1.35 0 -0.72 -1.44 1.8 0.9 0 -0.81 -1.62 1.98 0.99 0 -1 -1.98
产业集聚规模 1.8 0.9 0 -0.9 -1.8 2.25 1.13 0 -0.6 -1.2 1.5 0.75 0 -0.68 -1.35 1.65 0.83 0 -0.8 -1.65
宗地形状 1.2 0.6 0 -0.6 -1.2 1.5 0.75 0 -0.4 -0.8 1 0.5 0 -0.45 -0.9 1.1 0.55 0 -0.6 -1.1
环境状况 0.84 0.42 0 -0.42 -0.84 1.05 0.53 0 -0.28 -0.56 0.7 0.35 0 -0.32 -0.63 0.77 0.39 0 -0.4 -0.77
城市规划限制 0.72 0.36 0 -0.36 -0.72 0.9 0.45 0 -0.24 -0.48 0.6 0.3 0 -0.27 -0.54 0.66 0.33 0 -0.3 -0.66
合计 12 6 0 -6 -12 15 7.5 0 -4 -8 10 5 0 -4.5 -9 11 5.5 0 -5.5 -11
表4-14 薛城区城区工业一级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
宗地行业性质 电子、卷烟、服装、印刷 工艺美术、电气、电力、文体、建材 机械、冶金、化工、食品、医药、仓储 制造、塑料、木材加工 纺织、造纸
临路类型 临交通型主干道 临交通型次干道 临混合型道路 临生活型道路 支路
距货运站距离 <600 600-1000 1000-1300 1300-1500 >1500
供水状况 二十四小时不停水 二十四小时基本不停水 高峰期停水 非高峰期有时停水 经常停水
产业集聚规模 生产企业很多 生产企业较多 生产企业一般 生产企业较少 生产企业很少
宗地形状 有利于企业发展 较有利于企业发展 对企业生产无影响 对企业生产有影响 对企业生产影响严重
环境状况 无污染 基本无污染 轻度污染 中度污染 污染严重
城市规划限制 严格控制 控制 限制 一般限制 不限制
表4-15 薛城区工业二级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
宗地行业性质 电子、卷烟、服装、印刷 工艺美术、电气、电力、文体、建材 机械、冶金、化工、食品、医药、仓储 制造、塑料、木材加工 纺织、造纸
临路类型 临交通型主干道 临交通型次干道 临混合型道路 临生活型道路 支路
距货运站距离 <800 600-1100 1100-1400 1400-2000 >2000
供水状况 二十四小时不停水 二十四小时基本不停水 高峰期停水 非高峰期有时停水 经常停水
产业集聚规模 生产企业很多 生产企业较多 生产企业一般 生产企业较少 生产企业很少
宗地形状 有利于企业发展 较有利于企业发展 对企业生产无影响 对企业生产有影响 对企业生产影响严重
环境状况 无污染 基本无污染 轻度污染 中度污染 污染严重
城市规划限制 严格控制 控制 限制 一般限制 不限制
表4-16 薛城区城区工业三级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
宗地行业性质 电子、卷烟、服装、印刷 工艺美术、电气、电力、文体、建材 机械、冶金、化工、食品、医药、仓储 制造、塑料、木材加工 纺织、造纸
临路类型 临交通型主干道 临交通型次干道 临混合型道路 临生活型道路 支路
距货运站距离 <1000 1000-1300 1300-1800 1800-2300 >2300
供水状况 二十四小时不停水 二十四小时基本不停水 高峰期停水 非高峰期有时停水 经常停水
产业集聚规模 生产企业很多 生产企业较多 生产企业一般 生产企业较少 生产企业很少
宗地形状 有利于企业发展 较有利于企业发展 对企业生产无影响 对企业生产有影响 对企业生产影响严重
环境状况 无污染 基本无污染 轻度污染 中度污染 污染严重
城市规划限制 严格控制 控制 限制 一般限制 不限制
表4-17 薛城区城区工业四级地修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
宗地行业性质 电子、卷烟、服装、印刷 工艺美术、电气、电力、文体、建材 机械、冶金、化工、食品、医药、仓储 制造、塑料、木材加工 纺织、造纸
临路类型 临交通型主干道 临交通型次干道 临混合型道路 临生活型道路 支路
距货运站距离 <1200 1200-1500 1500-2000 2000-2500 >2500
供水状况 二十四小时不停水 二十四小时基本不停水 高峰期停水 非高峰期有时停水 经常停水
产业集聚规模 生产企业很多 生产企业较多 生产企业一般 生产企业较少 生产企业很少
宗地形状 有利于企业发展 较有利于企业发展 对企业生产无影响 对企业生产有影响 对企业生产影响严重
环境状况 无污染 基本无污染 轻度污染 中度污染 污染严重
城市规划限制 严格控制 控制 限制 一般限制 不限制