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枣庄地价 基准地价
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    枣庄地价 基准地价
    第一节  基准地价内涵与更新方法
    一、基准地价内涵的界定
    基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。
    薛城区基准地价内涵包括以下内容:
    1、土地权利状况为完整的土地使用权。
    2、价格构成:包括土地取得费、土地开发费、耕地占用税、土地管理费等有关税费、利息、利润、政府出让土地收益等。
    3、容积率:设定标准容积率,商业用地1.5;住宅用地1.3;工业用地0.6。
    4、土地使用年期为各类用地法定最高年期,即商业用地40年,住宅用地70年,工业用地50年。
    5、平均开发程度设定:一级地为“六通一平”(包括通路、供电、通讯、供水、排水、供气以及场地平整);二级地“五通一平”(包括通路、供电、通讯、供水、排水以及场地平整);三、四级地“四通一平”(包括通路、供电、通讯、供水以及场地平整)。
    6、基准日为2007年1月1日。
    7、土地还原利率为6%。
    表3-18  薛城区城区基准地价变化情况表
                                                单位:元/平方米
        年份    一级    二级    三级    四级    平均
    价格    增幅
    (%)
    商业基准地价    2002年    660    429    330    198    339    137
        2007年    1200    975    750    600    803   
    住宅基准地价    2002年    451    362    278    190    286    134
        2007年    900    825    675    450    669   
    工业基准地价    2002年    315    210    165    120    174    38
        2007年    360    275    230    190    241   
    表4-3  薛城区城区商业用地基准地价修正系数表

    级别    一级    二级    三级    四级
    因素    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣
    距最近商服中心距离    1.35    0.68    0    -0.68    -1.35    1.80    0.90    0    -0.90    -1.80    2.25    1.13    0    -0.75    -1.50    1.95    0.98    0    -0.98    -1.95
    商服繁华程度    1.62    0.81    0    -0.81    -1.62    2.16    1.08    0    -1.08    -2.16    2.70    1.35    0    -0.90    -1.80    2.34    1.17    0    -1.17    -2.34
    企业经营类别    0.72    0.36    0    -0.36    -0.72    0.96    0.48    0    -0.48    -0.96    1.20    0.60    0    -0.40    -0.80    1.04    0.52    0    -0.52    -1.04
    临路类型    1.26    0.63    0    -0.63    -1.26    1.68    0.84    0    -0.84    -1.68    2.10    1.05    0    -0.70    -1.40    1.82    0.91    0    -0.91    -1.82
    公交便捷度    0.81    0.41    0    -0.41    -0.81    1.08    0.54    0    -0.54    -1.08    1.35    0.68    0    -0.45    -0.90    1.17    0.59    0    -0.59    -1.17
    临街宽度    0.63    0.32    0    -0.32    -0.63    0.84    0.42    0    -0.42    -0.84    1.05    0.53    0    -0.35    -0.70    0.91    0.46    0    -0.46    -0.91
    临街进深    0.36    0.18    0    -0.18    -0.36    0.48    0.24    0    -0.24    -0.48    0.60    0.30    0    -0.20    -0.40    0.52    0.26    0    -0.26    -0.52
    临街状况    0.63    0.32    0    -0.32    -0.63    0.84    0.42    0    -0.42    -0.84    1.05    0.53    0    -0.35    -0.70    0.91    0.46    0    -0.46    -0.91
    宗地形状    0.36    0.18    0    -0.18    -0.36    0.48    0.24    0    -0.24    -0.48    0.60    0.30    0    -0.20    -0.40    0.52    0.26    0    -0.26    -0.52
    人流量    0.72    0.36    0    -0.36    -0.72    0.96    0.48    0    -0.48    -0.96    1.20    0.60    0    -0.40    -0.80    1.04    0.52    0    -0.52    -1.04
    周围宗地利用状况    0.54    0.27    0    -0.27    -0.54    0.72    0.36    0    -0.36    -0.72    0.90    0.45    0    -0.30    -0.60    0.78    0.39    0    -0.39    -0.78
    合计    9    4.50    0    -4.50    -9    12    6    0    -6    -12    15    7.50    0    -5    -10    13    6.50    0    -6.50    -13

    表4-4  薛城区城区商业一级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    距最近商服中心距离    <200    200-400    400-600    600-800    >800
    商服繁华程度    区域内有较多商场、饭店,商业设施多且集聚形成规模    区域内商服设施较分散,功能不很齐全    区域内商业设施较少、分散    区域内只有零星商服点    区域内有商服设施
    企业经营类别    商铺    写字楼    超市    批发市场   
    街道类别    混合型
    主干道    混合型
    次干道    生活型
    道路    交通型
    道路    支路
    公交便捷度    交通便捷    交通较便捷    交通一般    交通不便捷    交通很不便捷
    临街宽度    >20    15-20    10-15    5-10    <5
    临街进深    <10    11-15    15-20    20-25    >25
    临街状况    十字路口    丁字路口    两面临街    一面临街    不临街
    宗地形状    规则    较规则    基本规则    较不规则    不规则
    人流量    高    较高    一般    较低    低
    周围宗地利用状况    商业    商业、公建    商业、住宅    住宅    其他

    表4-5  薛城区城区商业二级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    距最近商服中心距离    <400    400-800    800-1200    1200-1600    >1600
    商服繁华程度    区域内有较多商场、饭店,商业设施多且集聚形成规模    区域内商服设施较分散,功能不很齐全    区域内商业设施较少、分散    区域内只有零星商服点    区域内有商服设施
    企业经营类别    商铺    写字楼    超市    批发市场   
    街道类别    混合型
    主干道    混合型
    次干道    生活型
    道路    交通型
    道路    支路
    公交便捷度    交通便捷    交通较便捷    交通一般    交通不便捷    交通很不便捷
    临街宽度    >20    15-20    10-15    5-10    <5
    临街进深    <10    11-15    15-20    20-25    >25
    临街状况    十字路口    丁字路口    两面临街    一面临街    不临街
    宗地形状    规则    较规则    基本规则    较不规则    不规则
    人流量    高    较高    一般    较低    低
    周围宗地利用状况    商业    商业、公建    商业、住宅    住宅    其他
    表4-6  薛城区城区商业三级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    距最近商服中心距离    <600    600-1200    1200-1800    1800-2400    >2400
    商服繁华程度    区域内有较多商场、饭店,商业设施多且集聚形成规模    区域内商服设施较分散,功能不很齐全    区域内商业设施较少、分散    区域内只有零星商服点    区域内有商服设施
    企业经营类别    商铺    写字楼    超市    批发市场   
    街道类别    混合型
    主干道    混合型
    次干道    生活型
    道路    交通型
    道路    支路
    公交便捷度    交通便捷    交通较便捷    交通一般    交通不便捷    交通很不便捷
    临街宽度    >20    15-20    10-15    5-10    <5
    临街进深    <10    11-15    15-20    20-25    >25
    临街状况    十字路口    丁字路口    两面临街    一面临街    不临街
    宗地形状    规则    较规则    基本规则    较不规则    不规则
    人流量    高    较高    一般    较低    低
    周围宗地利用状况    商业    商业、公建    商业、住宅    住宅    其他

    表4-7  薛城区城区商业四级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    距最近商服中心距离    <800    800-1500    1500-2200    2200-3000    >3000
    商服繁华程度    区域内有较多商场、饭店,商业设施多且集聚形成规模    区域内商服设施较分散,功能不很齐全    区域内商业设施较少、分散    区域内只有零星商服点    区域内有商服设施
    企业经营类别    商铺    写字楼    超市    批发市场   
    街道类别    混合型
    主干道    混合型
    次干道    生活型
    道路    交通型
    道路    支路
    公交便捷度    交通便捷    交通较便捷    交通一般    交通不便捷    交通很不便捷
    临街宽度    >20    15-20    10-15    5-10    <5
    临街进深    <10    11-15    15-20    20-25    >25
    临街状况    十字路口    丁字路口    两面临街    一面临街    不临街
    宗地形状    规则    较规则    基本规则    较不规则    不规则
    人流量    高    较高    一般    较低    低
    周围宗地利用状况    商业    商业、公建    商业、住宅    住宅    其他


    表4-8  薛城区城区住宅用地基准地价修正系数表
    级别    一级    二级    三级    四级
    因素    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣
    距最近商服中心距离    1.30    0.65    0    -0.65    -1.30    1.17    0.59    0    -0.59    -1.17    1.43    0.72    0    -1.11    -2.21    3.25    1.63    0    -1.63    -3.25
    环境质量状况    1.40    0.70    0    -0.70    -1.40    1.26    0.63    0    -0.63    -1.26    1.54    0.77    0    -1.19    -2.38    3.50    1.75    0    -1.75    -3.50
    临路类型    1.20    0.60    0    -0.60    -1.20    1.08    0.54    0    -0.54    -1.08    1.32    0.66    0    -1.02    -2.04    3.00    1.50    0    -1.50    -3.00
    公交便捷度    0.80    0.40    0    -0.40    -0.80    0.72    0.36    0    -0.36    -0.72    0.88    0.44    0    -0.68    -1.36    2.00    1.00    0    -1.00    -2.00
    区域基础配套设施情况    1.60    0.80    0    -0.80    -1.60    1.44    0.72    0    -0.72    -1.44    1.76    0.88    0    -1.36    -2.72    4.00    2.00    0    -2.00    -4.00
    区域公用设施情况    1.70    0.85    0    -0.85    -1.70    1.53    0.77    0    -0.77    -1.53    1.87    0.94    0    -1.45    -2.89    4.25    2.13    0    -2.13    -4.25
    宗地形状    0.60    0.30    0    -0.30    -0.60    0.54    0.27    0    -0.27    -0.54    0.66    0.33    0    -0.51    -1.02    1.50    0.75    0    -0.75    -1.50
    景观状况    0.70    0.35    0    -0.35    -0.70    0.63    0.32    0    -0.32    -0.63    0.77    0.39    0    -0.60    -1.19    1.75    0.88    0    -0.88    -1.75
    周围土地利用类型    0.70    0.35    0    -0.35    -0.70    0.63    0.32    0    -0.32    -0.63    0.77    0.39    0    -0.60    -1.19    1.75    0.88    0    -0.88    -1.75
    合计    10    5    0    -5    -10    9    4.50    0    -4.50    -9    11    5.50    0    -8.50    -17    25    12.50    0    -12.50    -25

     

     

    表4-9  薛城区城区住宅一级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    距最近商服中心距离    <300    300-500    500-800    800-1200    >1200
    环境质量状况    临近公园,无水、声、气污染    临近集中绿地,无污染    无水、声、气污染    有轻度污染    污染严重
    临路状况    混合型主干道    生活型主干道    生活型次干道    交通型次干道    交通型主干道、支路
    公交便捷度    交通便捷    交通较便捷    交通一般    交通不便捷    交通很不便捷
    区域基础配套设施情况    区域配套设施完善,管道燃气集中供热    区域配套设施较完善,管道燃气或集中供热    区域配套设施一般    区域配套设施较少    区域配套设施少
    区域公用设施情况    区域公用设施齐备    区域公用设施较齐备    区域公用设施一般    区域公用设施较差    区域公用设施差
    宗地形状    规则    较规则    基本规则    较不规则    不规则
    景观状况    邻公园、水系    邻公园、公共绿地    邻绿地    周围无绿地    邻嫌恶设施
    周围土地利用类型    住宅    住宅、办公、科研    住宅、商业    商业、公建    其他

    表4-10  薛城区城区住宅二级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    距最近商服中心距离    <500    500-800    800-1300    1300-1800    >1800
    环境质量状况    临近公园,无水、声、气污染    临近集中绿地,无污染    无水、声、气污染    有轻度污染    污染严重
    临路状况    混合型主干道    生活型主干道    生活型次干道    交通型次干道    交通型主干道、支路
    公交便捷度    交通便捷    交通较便捷    交通一般    交通不便捷    交通很不便捷
    区域基础配套设施情况    区域配套设施完善,管道燃气集中供热    区域配套设施较完善,管道燃气或集中供热    区域配套设施一般    区域配套设施较少    区域配套设施少
    区域公用设施情况    区域公用设施齐备    区域公用设施较齐备    区域公用设施一般    区域公用设施较差    区域公用设施差
    宗地形状    规则    较规则    基本规则    较不规则    不规则
    景观状况    邻公园、水系    邻公园、公共绿地    邻绿地    周围无绿地    邻嫌恶设施
    周围土地利用类型    住宅    住宅、办公、科研    住宅、商业    商业、公建    其他


    表4-11  薛城区城区住宅三级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    距最近商服中心距离    <800    800-1300    1300-1600    1600-2000    >2000
    环境质量状况    临近公园,无水、声、气污染    临近集中绿地,无污染    无水、声、气污染    有轻度污染    污染严重
    临路状况    混合型主干道    生活型主干道    生活型次干道    交通型次干道    交通型主干道、支路
    公交便捷度    交通便捷    交通较便捷    交通一般    交通不便捷    交通很不便捷
    区域基础配套设施情况    区域配套设施完善,管道燃气集中供热    区域配套设施较完善,管道燃气或集中供热    区域配套设施一般    区域配套设施较少    区域配套设施少
    区域公用设施情况    区域公用设施齐备    区域公用设施较齐备    区域公用设施一般    区域公用设施较差    区域公用设施差
    宗地形状    规则    较规则    基本规则    较不规则    不规则
    景观状况    邻公园、水系    邻公园、公共绿地    邻绿地    周围无绿地    邻嫌恶设施
    周围土地利用类型    住宅    住宅、办公、科研    住宅、商业    商业、公建    其他

    表4-12  薛城区城区住宅四级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    距最近商服中心距离    <1200    1200-1500    1500-2000    2000-2500    >2500
    环境质量状况    临近公园,无水、声、气污染    临近集中绿地,无污染    无水、声、气污染    有轻度污染    污染严重
    临路状况    混合型主干道    生活型主干道    生活型次干道    交通型次干道    交通型主干道、支路
    公交便捷度    交通便捷    交通较便捷    交通一般    交通不便捷    交通很不便捷
    区域基础配套设施情况    区域配套设施完善,管道燃气集中供热    区域配套设施较完善,管道燃气或集中供热    区域配套设施一般    区域配套设施较少    区域配套设施少
    区域公用设施情况    区域公用设施齐备    区域公用设施较齐备    区域公用设施一般    区域公用设施较差    区域公用设施差
    宗地形状    规则    较规则    基本规则    较不规则    不规则
    景观状况    邻公园、水系    邻公园、公共绿地    邻绿地    周围无绿地    邻嫌恶设施
    周围土地利用类型    住宅    住宅、办公、科研    住宅、商业    商业、公建    其他


    表4-13  薛城区城区工业用地基准地价修正系数表

    级别    一级    二级    三级    四级
    因素    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣    优    较优    一般    较劣    劣
    宗地行业性质    1.68    0.84    0    -0.84    -1.68    2.1    1.05    0    -0.56    -1.12    1.4    0.7    0    -0.63    -1.26    1.54    0.77    0    -0.8    -1.54
    临路类型    2.4    1.2    0    -1.2    -2.4    3    1.5    0    -0.8    -1.6    2    1    0    -0.9    -1.8    2.2    1.1    0    -1.1    -2.2
    距火车站距离    1.2    0.6    0    -0.6    -1.2    1.5    0.75    0    -0.4    -0.8    1    0.5    0    -0.45    -0.9    1.1    0.55    0    -0.6    -1.1
    供水状况    2.16    1.08    0    -1.08    -2.16    2.7    1.35    0    -0.72    -1.44    1.8    0.9    0    -0.81    -1.62    1.98    0.99    0    -1    -1.98
    产业集聚规模    1.8    0.9    0    -0.9    -1.8    2.25    1.13    0    -0.6    -1.2    1.5    0.75    0    -0.68    -1.35    1.65    0.83    0    -0.8    -1.65
    宗地形状    1.2    0.6    0    -0.6    -1.2    1.5    0.75    0    -0.4    -0.8    1    0.5    0    -0.45    -0.9    1.1    0.55    0    -0.6    -1.1
    环境状况    0.84    0.42    0    -0.42    -0.84    1.05    0.53    0    -0.28    -0.56    0.7    0.35    0    -0.32    -0.63    0.77    0.39    0    -0.4    -0.77
    城市规划限制    0.72    0.36    0    -0.36    -0.72    0.9    0.45    0    -0.24    -0.48    0.6    0.3    0    -0.27    -0.54    0.66    0.33    0    -0.3    -0.66
    合计    12    6    0    -6    -12    15    7.5    0    -4    -8    10    5    0    -4.5    -9    11    5.5    0    -5.5    -11

    表4-14  薛城区城区工业一级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    宗地行业性质    电子、卷烟、服装、印刷    工艺美术、电气、电力、文体、建材    机械、冶金、化工、食品、医药、仓储    制造、塑料、木材加工    纺织、造纸
    临路类型    临交通型主干道    临交通型次干道    临混合型道路    临生活型道路    支路
    距货运站距离    <600    600-1000    1000-1300    1300-1500    >1500
    供水状况    二十四小时不停水    二十四小时基本不停水    高峰期停水    非高峰期有时停水    经常停水
    产业集聚规模    生产企业很多    生产企业较多    生产企业一般    生产企业较少    生产企业很少
    宗地形状    有利于企业发展    较有利于企业发展    对企业生产无影响    对企业生产有影响    对企业生产影响严重
    环境状况    无污染    基本无污染    轻度污染    中度污染    污染严重
    城市规划限制    严格控制    控制    限制    一般限制    不限制

    表4-15  薛城区工业二级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    宗地行业性质    电子、卷烟、服装、印刷    工艺美术、电气、电力、文体、建材    机械、冶金、化工、食品、医药、仓储    制造、塑料、木材加工    纺织、造纸
    临路类型    临交通型主干道    临交通型次干道    临混合型道路    临生活型道路    支路
    距货运站距离    <800    600-1100    1100-1400    1400-2000    >2000
    供水状况    二十四小时不停水    二十四小时基本不停水    高峰期停水    非高峰期有时停水    经常停水
    产业集聚规模    生产企业很多    生产企业较多    生产企业一般    生产企业较少    生产企业很少
    宗地形状    有利于企业发展    较有利于企业发展    对企业生产无影响    对企业生产有影响    对企业生产影响严重
    环境状况    无污染    基本无污染    轻度污染    中度污染    污染严重
    城市规划限制    严格控制    控制    限制    一般限制    不限制
    表4-16  薛城区城区工业三级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    宗地行业性质    电子、卷烟、服装、印刷    工艺美术、电气、电力、文体、建材    机械、冶金、化工、食品、医药、仓储    制造、塑料、木材加工    纺织、造纸
    临路类型    临交通型主干道    临交通型次干道    临混合型道路    临生活型道路    支路
    距货运站距离    <1000    1000-1300    1300-1800    1800-2300    >2300
    供水状况    二十四小时不停水    二十四小时基本不停水    高峰期停水    非高峰期有时停水    经常停水
    产业集聚规模    生产企业很多    生产企业较多    生产企业一般    生产企业较少    生产企业很少
    宗地形状    有利于企业发展    较有利于企业发展    对企业生产无影响    对企业生产有影响    对企业生产影响严重
    环境状况    无污染    基本无污染    轻度污染    中度污染    污染严重
    城市规划限制    严格控制    控制    限制    一般限制    不限制

    表4-17  薛城区城区工业四级地修正因素说明表
    因素    好    较好    一般    较差    差
    宗地行业性质    电子、卷烟、服装、印刷    工艺美术、电气、电力、文体、建材    机械、冶金、化工、食品、医药、仓储    制造、塑料、木材加工    纺织、造纸
    临路类型    临交通型主干道    临交通型次干道    临混合型道路    临生活型道路    支路
    距货运站距离    <1200    1200-1500    1500-2000    2000-2500    >2500
    供水状况    二十四小时不停水    二十四小时基本不停水    高峰期停水    非高峰期有时停水    经常停水
    产业集聚规模    生产企业很多    生产企业较多    生产企业一般    生产企业较少    生产企业很少
    宗地形状    有利于企业发展    较有利于企业发展    对企业生产无影响    对企业生产有影响    对企业生产影响严重
    环境状况    无污染    基本无污染    轻度污染    中度污染    污染严重
    城市规划限制    严格控制    控制    限制    一般限制    不限制
     

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